知識を持っていれば得することも！？再建築不可物件のポイントなどをご紹介！

このサイトでは、相続した不動産が再建築不可物件だったとき、知識を持っていることで得することもあるそのポイントなどについて分かりやすくご紹介していきます。
不動産売買において売却する側は売れないイメージを持っている人は多いけれども、リフォームやリノベーションなどで資産価値をたかることができる、しかも価格が安いので不動産投資で選びたい人が多いこと、セットバックが可能な場合なら土地は狭くなるけど新築の家を建設できる可能性もあります。

知識を持っていれば得することも！？再建築不可物件のポイントなどをご紹介！

再建築不可物件を聞いたとき、このような不動産を所有してしまうと売りたくでも売れないなどのイメージを持つ人は多いのではないでしょうか。
しかし、隣地の購入ができたりセットバックすることで建築を可能にするケース、いくつかの方法を併用することで再建築不可物件は不動産売買がしやすい物件に代わることもあります。
そのため、不動産会社の中には再建築不可物件を専門にしている会社もありますし、このような会社に相談することで短期間で不動産売買が成立する可能性を高めます。

フルリフォームで再建築不可物件の資産価値を高める

再建築不可物件はその名のとおり、解体して再度建築することができない土地のことを言います。
これは消防法や道路交通法などの改正に伴って、一定の条件を満たさないと建築できないためですでに存在している物件であればこの改正の法律には該当しません。
つまりリフォームすれば済み続けられるという解釈も可能なので、かりに再建築不可物件に認定された場合もあきらめずフルリフォームで資産価値を現状よりも引き上げることは重ユンに可能なのです。
ただしリフォーム直後の価値は上屋にはありますが、経年劣化に伴い価値は徐々に下がっていきます。
土地の価値自体も負荷物件である条件は変わりないため、リフォームの際には注意する必要があります。
リフォームして売却するのか済み続けるのかでも程度は変わってきますし、売却するのであればフルリフォームで行ったほうが売却時の価格は高くなるでしょう。
一方でリフォームのための予算もあるので、慎重な検討が必要です。

建築基準法を把握することで再建築不可物件の特性が分かる

老朽化していてそのままでは住めない不動産は日本では非常に多いです。
その為手に入れた後に建て替えを検討する方もいますが、こういった建物の中には再建築不可物件と言うものがあります。
これは法律で決められています。
その名の通り再建築を禁止された物件であり、取り壊して新しい建物を作る事は禁止されています。
こういった再建築不可物件は、担保価値も非常に低いので銀行で融資を受ける事もできません。
扱いにくく持て余してしまう可能性が高い物件です。
建築基準法で接道義務と言うものがあり、建築物の敷地は４ｍ以上の道路の２ｍ以上接しなければならないと定められています。
火災などの際に救急車や消防車が入れなかったりするので定められていますが、建築基準法改正前に建てられた物件が現存しており再建築不可物件となっています。
入手費用の安さは魅力的であり、建て替えは禁止ですがリフォームは可能です。
再建築が不可なだけで、立地も良い場合も多いので魅力的な不動産であると言えます。

再建築不可物件は再建築ができないので価格が相場よりも3～4割程度安い

再建築不可物件は、建築基準法の定めにより、今ある建物自体は別に違法ではなく住むことも全く問題ないものの、建て替えができないとされています。
主には狭い入りくんだ路地の先にあって周りを他の土地に囲まれているなどの理由で、火事が発生したような場合に消火活動に支障があるため、このような決まりになっています。
これは建築基準法が施行されるよりも前の1950年以前に建てられた古い木造住宅が多く、できることならば建て替えて新しくしたいと思っている人が多いかもしれませんが、認められないという現状があります。
そのためこのような再建築不可物件は周辺地域の同じような不動産と比較すると3割から4割程度安いのが相場です。
この価格差をどう見るかは人それぞれですが、少なくともその住宅に住み続けるのであれば明らかに安い買い物と言えますし、再建築は不可でもリフォームやリノベーションは可能ですのでその方向で検討することはできます。

再建築不可物件の買取先を見つけるときは過去の実績を確認しておこう

社会が発展に合わせて法律も変える必要があり、建築基準法も例外ではありません。
家を建てるときには、ある一定の横幅以上の道路に一定の割合以上接していなくてはいけないという義務があります。
緊急車両が入れるための基準を設けたもので、時代の流れからもその基準は変わります。
しかし、ここで問題になるのが家を建て直す時のことです。
古くなった家を建て直したくても、現在の基準ではその土地に家を建てられないような物件を再建築不可物件といいます。
利便性が低くて買取額も低くなりがちなため、売却する際には十分に気をつけましょう。
不動産会社はそれぞれ得意分野が異なるため、再建築不可物件に強い会社を探すことが必須。
複数の会社に見積もりを出してもらいましょう。
場合によっては、700万円以上の差が出ることもあります。
また過去の実績を公表しているかも非常に大事です。
実績が少ない会社や買取額が安い会社は非公開にしているところもります。
不動産会社を選ぶ際の目安にすると良いでしょう。

再建築不可物件は担保価値が低いので住宅ローン対象外のケースも

一般の人が住宅を購入する際に、金融機関の住宅ローンは必要不可欠ですが、購入対象が再建築不可物件である場合は融資を断られるケースが少なくありません。
再建築不可物件の多くは1960年代までの古い法令の基準にしたがって建てられたものであるため、不動産評価をしてもらっても土地の評価は非常に低く、家屋にいたってはゼロに近くなります。
また、建材の劣化が相当すすんでおり、損傷や倒壊の可能性も相当にあると考えられます。
担保価値の低さと倒壊のリスクがあり、貸し付けようとしているお金と担保価値が釣り合わないことが、住宅ローンの対象外とされる大きな理由です。
ただし、他に価値の高い担保物件を提供することができる場合や、連帯保証人を何人か用意することができり場合など、条件や交渉の仕方次第では融資を受けられる可能性があります。
どうしても再建築不可物件が欲しいのであれば、この種の物件を取り扱った実績が豊富な不動産業者に相談をするようにしましょう。

再建築不可物件の購入の際には隣地の地権者との関係について確認するのがポイント

再建築不可物件は、再建築できなかったりまたは再建築に多大な労力と費用が掛かるというデメリットの反面、価格が安いというメリットもあります。
これは都会にある物件でも同様です。
また原因が接道義務を満たしていないケースでは李道路との間の隣の土地を購入すれば再建築可能となることから、購入を検討している方もいるでしょう。
しかしこのような場合には、購入前に隣地の所有者との人間関係を確認しておく必要があります。
境界争いでもめている等の売主との人間関係が悪い時は、当該地権者は買主に対しても悪い感情を持つことが多いからです。
このようなケースだと隣の土地の購入を打診しても上手くいきません。
確認方法は売主に確認するだけでは隠される恐れがありますので、近所に聞き込みする等をしたほうが良いでしょう。
また再建築不可物件の隣地の登記事項証明書を取得し、所有者が誰なのかを事前に確認しておくことも大切です。
登記事項証明書に記載された最後に登記された所有権移転登記の日付が昭和20年～30年代以前だと、高い確率で相続が発生しており、権利を持つ地権者がたくさんいる可能性が高いと言わざるを得ません。
このような状況では購入交渉がまとまる可能性は低いでしょう。

再建築不可物件を買うときは建物の状態をしっかりチェックしよう

再建築不可物件を購入するときは、常識的に考えてその建物の状態をしっかりとチェックする必要があります。
再建築不可物件とはある程度以上の幅のある道路に接していないとか、接していてもその間口の長さが規定に満たないといった理由で、既存の建物は別に違法建築にはならないけれども建て直しは認められないものを指しています。
火事の際に消火活動に支障が生じ、自宅のみならず近隣にも被害が拡大する可能性があるためです。
この説明から分かるように、建て直したいと思っても不可能なのですから、とにかく今の建物を大事に維持するしかありません。
更地にして活用の道を考えているのであれば話は別ですが、住戸で見た場合には今そこに存在する建物が命です。
このような理由から、耐久性に問題がないか、そのまま住み続けることができるかを十分に確認することは必須であり、例えばちょっとした地震で倒壊してしまって住めなくなっては目も当てられません。

旗竿土地は再建築不可物件になっていることが多い

不動産売買に関する情報サイトなどを見ていると、土地付き一戸建ての中古住宅に「再建築不可物件」という注記がなされているのを目にすることがあります。
こうした物件は、同じような条件の他の物件に比べると、売出価格が割安なのが特徴です。
再建築不可物件とは、今ある建物を取り壊す必要はないが、もし取り壊して更地にしたら、再び建物を建てることはできないという制限が設けられた物件のことをいいます。
なぜこのような制限があるかというと、建築物に関する法規は過去に何度か改正されているのですが、改正前に建てられた住宅等が改正後の基準を満たさないまま現存しているからです。
このような物件の具体例として挙げられるのが、いわゆる旗竿土地に建っている住宅です。
現行の法規では消防車などの緊急車両がスムーズに接近できるよう、道路に対して一定以上の幅を持って接続している土地にしか建物を建てることができないようになっているのですが、以前はそうではなかったため、狭い路地だけで道路とつながっている旗竿土地には再建築不可物件が多いのです。

投資目的で再建築不可物件を購入する人も多い

投資目的で再建築不可物件を購入する人もいます。
状況によっては再建築不可物件のほうが収益性が高いことも十分にありますので、ある意味で狙い目だと考えている投資家もいるくらいです。
この物件は、ある程度以上の幅のある道路に面していないなどの理由により、災害時のリスクを減らす意味でもそこに新しく建物を建てることは認められていません。
ですが、既に建物が建てられている場合、それはそのまま利用し続けることができます。
取り壊して更地にしないといけないなどの決まりはありません。
これを自宅用と考えた場合、言うまでもなく将来のことが気になります。
ところが投資目的、つまりは賃貸物件だと割り切って考えることにすると、借りて住む人にとって建て替えができないことなどはほとんど何の関係もないことですから、別に周辺の同レベルの物件と比較して賃料を安くしないと借り手が見つからないなどということはなく、投資額に対して収益が高くなると考えられるのです。